Nieuws

Wonen, huren, bouwen; wat vindt u?

door Helma Baart op 15 november 2015

Ik ben in de Raad gekomen als vertegenwoordiger van de Leidse burger en heb uw input nodig. Niet omdat ik zelf geen mening heb of kan vormen maar gewoon omdat ik op zoek ben, naar ideeën, gedachten, feiten en meningen. Ik wil dus graag positieve input, meedenken, aanreiken van oplossingsrichtingen. Er is geen absoluut antwoord. Niet altijd 1 waarheid.

Ik vind uw mening dus waardevol en wil die graag horen. Voor zover mogelijk liefst wel proberen het lokaal te benaderen. U hoeft ook niet op alles een mening te hebben.

Ik leg 5 stellingen aan u  voor; meer zou uiteraard zeker kunnen, ik kies voor nu even voor deze 5.

Ik ben heel erg benieuwd en geïnteresseerd in uw mening, ik sta er helemaal voor open. Ik ga er vanuit dat er genoeg input komt waar ik goed mee aan de slag kan gaan. Misschien kom ik op een later moment met aanvullende vragen of juist een geweldig plan waar ik jullie input heb kunnen inbrengen.

Stelling 1:

Het bouwen van sociale woningen kan goedkoper (misschien anders?)

Stelling 2:

De hoogte van de huren wordt alleen bepaald door vraag en aanbod

Stelling 3:

Kopen is vaak goedkoper dan huren; (zou iemand met een sociale uitkering een huis moeten kunnen kopen – dus een hoge huur betalen kan maar een lagere hypotheek niet?)

Stelling 4:

Huurtoeslag is symptoombestrijding; hypotheekaftrek anders?

Stelling 5:

Woonruimteverdeelsysteem (woningnet Holland-Rijnland, nu ongeveer 1 jaar in deze vorm) is voor iedereen gelijk (enkel leeftijd (55+) of inkomen relevant); is dit een goede vorm (dus bijvoorbeeld: een jongere van 23 jaar kan gewoon een eengezinswoning krijgen met 4 kamers.

In ieder geval bedankt voor uw medewerking. Ik waardeer het enorm.

Met vriendelijke groet,

Helma Baart
Raadslid PvdA Leiden
Woordvoerder Stedelijke Ontwikkeling en Wonen

7 Responses to “Wonen, huren, bouwen; wat vindt u?”

  1. Emile de Heer schreef:

    Geachte Mevrouw Baart,

    Ik zou als geinteresseerde leek wel een aantal aandachtspunten kunnen noemen.
    1. Het huidige woningenbestand voor mensen met een laag inkomen mag niet verder dalen. Dat betekent dat woningbouwcorporaties geen sociale huurwoningen meer mogen afstoten. Daarover zouden een meerjaren afspraken met deze organisaties gemaakt moeten worden.
    2. De huidige inkomensnorm voor een “scheefwoner” is te laag. Die zou naar een hoge bruto jaarinkomen verhoogd moeten worden. Hoe hoog, zou ik niet kunnen zeggen, maar daarover is voldoende expertise te krijgen onder financiële specialisten.
    3. Er zijn nu te weinig huurwoningen beschikbaar voor de middensector (huren tussen € 900 en1200). Daarvoor zouden projectontwikkelaars geinteresseerd moeten worden om dit soort huurwoningen te bouwen. Wellicht dat de gemeente Leiden door een financiële bijdrage een stimulans kan geven. Het zal op termijn de doorstroming van scheefwoners naar deze huurwoningen kunnen bevorderen.
    4. 60+ huurders met een relatief hoog inkomen/pensioen die overwegen om een huis te kopen, krijgen vaak geen hypotheek. Daarin zou de gemeente stimulerend kunnen werken door meerjaren afspraken met banken en andere hypotheek verschaffers.
    Ik hoop dat u hier wat aan heeft.

    vr.groet, Emile de Heer

  2. Theo schreef:

    Ik kan wel mijn mening geven maar ik ben bang dat dit weinig zin heeft. De PvdA heeft de afgelopen 30 jaar namelijk geen flikker gedaan voor de arbeider en is verantwoordelijk voor – in mijn geval – een huurverhoging van bijna 20% in 4 jaar. Ik heb een heel normaal baantje en heb nog nooit mijn hand opgehouden. Klaarblijkelijk dien ik hiervoor gestraft te worden. U noemt huren tot €1200,- acceptabel voor middensector. Dit soort uitspraken onderschrijven de stompzinnigheid van de gemiddelde PvdA-bestuurder.

    Misschien zou het nog wat kunnen worden als u niet als een loopse hond achter de VVD aan blijft lopen?

  3. E. Meijer schreef:

    Voordat ik besluit om wel of niet op de stellingen te reageren zou ik graag willen weten wat de PvdA vindt van het voornemen van de even asociale als megalomane Leidse universiteit om (sociale) huurwoningen te laten slopen en het dan vrijgekomen terrein ‘in te pikken’, dit in een tijd van grote en toenemende woningnood onder het deel van de bevolking zonder aanzienlijk vermogen of riant inkomen. Eventuele vervangende nieuwe woningen zullen nooit op een vergelijkbare locatie gebouwd worden en waarschijnlijk (veel) duurder zijn. Wie hiermee akkoord gaat is naar mijn geheel onbescheiden mening een (censuur). Laat de universiteit maar naar de rand van de stad verkassen, of eventueel in Den Haag gaan bouwen. De (binnen)stad is voor gewone Leidenaren, niet voor ijdele en arrogante universiteitsbestuurders met grootheidswaanzin. Overigens deel ik in essentie de mening van Theo.

  4. Floor schreef:

    Na sloop en nieuwbouw zie je inderdaad vaak dat de huurprijzen hoger worden. Maar ook de universiteit heeft ruimte nodig (uitbreiding op bestaande locatie). Dus als er nu goede afspraken gemaakt zouden kunnen worden tussen universiteit, gemeente en de woningcorporatie die inhouden dat er na sloop elders sociale huurwoningen terugkomen met ongeveer dezelfde huurprijs als nu, dan zou het geen
    probleem moeten zijn.

    – “Het bouwen van sociale woningen kan goedkoper (misschien anders?)” Op het Werninkterrein heeft het college plannen voor containerwoningen en prefabwoningen. Dat zouden dan duurzame en betaalbare containerwoningen zijn.Nog niet duidelijk is voor welke doelgroepen dit zou zijn. Maar ik kan me zo voorstellen dat iemand die al jaren op de wachtlijst staat voor een sociale huurwoning niet zit te wachten om in zo’n containerwoning gestopt te worden.

    -“De hoogte van de huren wordt alleen bepaald door vraag en aanbod.” Nee niet alleen. De huurprijs hoort ook afhankelijk te zijn van de kwaliteit van de woning, wat voor soort woning,aantal kamers, omgevingsfactoren enz.,enz.

    – “Huurtoeslag symptoombestrijding?” Zo zou ik dat toch niet willen noemen. Huurtoeslag is helaas noodzakelijk voor mensen met een laag inkomen om hun huur te kunnen betalen. De huurprijzen stijgen sterker dan de huurtoeslag. De sterke stijging van de huurprijs komt mede door de
    liberalisering.(vrijemarktwerking). Helaas is er flink bezuinigd op de huurtoeslag waardoor mensen dus een steeds groter deel van hun inkomen aan woonlasten kwijt zijn. Huurtoeslag blijft dus noodzakelijk.

    – “een jongere van 23 jaar kan gewoon een eengezinswoning krijgen met 4 kamers”
    Onzin natuurlijk. Ook hier moet maatwerk geleverd worden. Als die jongere al een gezin heeft bestaande uitmoeder,vader en een kind zou dit kunnen.
    Maar voor een (nog) alleenstaande jongere hoeft dit niet. Zeker niet als er veel vraag zou zijn naar eensgezinswoningen met 4 kamers. En als die jongere een statushouder is die al 4 jaar in een AZC zit moet die zeker géén voorrang krijgen op burgers die bijvoorbeeld al 6 jaar op de wachtlijst staan.

  5. albert simonis schreef:

    Stelling 1:
    Het bouwen van sociale woningen kan goedkoper (misschien anders?): daar hoor ik altijd Leendert Jonker over, maar op mijn vraag hoe dan heb ik tot op heden nooit een antwoord gekregen. Zelf heb ik de indruk dat het niet veel goedkoper kan bij de huidige regelgeving, die steeds zwaardere eisen stelt aan onder andere isolatie en andere milieugerelateerde aspecten. Verder liegt ook de component grondkosten er niet om. Nu de bouw weer lijkt aan te trekken zie ik de prijzen van de aannemers ook weer stijgen: niet zo gek als je ziet hoeveel er in de afgelopen jaren failliet zijn gegaan. Onder druk van de immigratie zal de omvang van de woningbouw ongetwijfeld weer stijgen, maar ik denk niet dat het veel goedkoper kan, tenzij we echt in containerwoningen gaan denken (waar nu al een enorme vraag naar is).
    Stelling 2:
    De hoogte van de huren wordt alleen bepaald door vraag en aanbod: in de vrije sector zeker, maar daar hadden we nu juist sociale woningbouw voor om in ieder geval in het onderste segment in te kunnen grijpen. Dat is losgelaten en nu kunnen velen alleen nog maar fatsoenlijk wonen dankzij de huursubsidie, een politiek (dus onbetrouwbaar) instrument dat naar willekeur kan worden ingekrompen.
    Stelling 3:
    Kopen is vaak goedkoper dan huren; (zou iemand met een sociale uitkering een huis moeten kunnen kopen – dus een hoge huur betalen kan maar een lagere hypotheek niet?): kopen zal in een aantal gevallen misschien goedkoper zijn (denk aan de onderhouds- en verzekeringskosten van een eigen huis), maar is bij de huidige terughoudendheid van banken niet erg voor de hand liggend voor mensen zonder vast en hoog inkomen. Of gaat de overheid hypotheken verstrekken aan uitkeringstrekkers? Kunnen ze beter weer een slinger geven aan de sociale woningbouw.
    Stelling 4:
    Huurtoeslag is een noodzaak wanneer er onvoldoende betaalbare woningen voorradig zijn. Wie daar vanaf wil, moet goedkope woningen bijbouwen. De hypotheekrenteaftrek is door velen als bron voor de huizenzeepbel aangewezen en moet door een minder marktverstorende soort subsidie worden vervangen. Wat is er van de premiewoning geworden?
    Stelling 5:
    Ik heb weinig ervaring met het Woonruimteverdeelsysteem maar in de schaarstesituatie waar we nu in zitten is het voor mij onvoorstelbaar dat een jongere van 23 jaar gewoon een eengezinswoning kan krijgen met 4 kamers, zolang ik van gezinnen weet met 5 kinderen (ok, eigen schuld) die het met een krap 4-kamerflatje moeten doen.

    Al met al zie ik het voor de woningzoekenden met een kleine beurs heel somber in. De tijd is voorbij dat de overheid jaar na jaar rond de 100.000 woningen bijbouwde, we zijn nu al blij als er per jaar zo’n 30.000 bijkomen en dat is lang niet allemaal sociale sector. Voorlopig hoef je je niet te vervelen, Helma.

  6. Kees Walle schreef:

    Over stelling 1:

    De discussie over de mogelijkheid om tegen lagere kosten te bouwen is enkele jaren geleden op deze site al eerder en uitgebreid gevoerd. Ik bracht toen o.a. naar voren dat de massaproductie van goederen (kleding, elektronica, voedsel) door de jaren heen steeds goedkoper is geworden, terwijl het kennelijk normaal wordt gevonden dat de stichtingskosten van nieuwbouwwoningen de pan uit rijzen met onbetaalbare huren als gevolg.

    En dat alles terwijl de woningbouw enorm is gerationaliseerd, maar daarentegen van een te verwachten prijsdaling geen sprake is. Ik moet denken aan een oude film uit 1948 over Herrijzend Leiden waar je ziet hoe de eerste flatjes aan de Willem de Zwijgerlaan worden gebouwd: steentje voor steentje, met gebruikmaking van kruiwagens, krakkemikkige bouwladders en houten, met touw vastgeknoopte bouwsteigers. Tegenwoordig worden bij een groot bouwproject in één werkdag tien, twintig of meer kant en klare prefab-gevels geplaatst en de meest moderne en productieve bouwmethoden toegepast. Ook van de hedendaagse architectuur zou je verwachten dat ze kostenbesparend is, want de ontwerpen zijn strakker dan ooit, zonder toeters en bellen zoals ornamentering en dure ‘hoekoplossingen’. Wie niet goed begrijpt wat ik bedoel, moet de vooroorlogse (inmiddels als monumentaal betitelde) woningbouw in De Kooi en de Zeeheldenbuurt maar eens vergelijken met de goedkope en saaie flutarchitectuur waarmee b.v. de Stevenshof is volgeplempt. En natuurlijk is het waar dat de bouwvakkers van een eeuw geleden nog voor een schijntje werkten – maar volgens mij zijn hun lonen in de afgelopen twee decennia nauwelijks gestegen. Dat veel bouwvakkers worden gedwongen tot riskante schijnzelfstandigheid en onder slechtere arbeidsvoorwaarden voordelige arbeidskrachten zijn, is voor aannemers, projectontwikkelaars en investeerders mooi meegenomen.

    Een belangrijke reden voor de gestegen bouwprijzen komt naar mijn mening voort uit de enorm gestegen grondkosten – niet zelden het gevolg van speculatie en winstbejag. Met gevolg dat veel gemeenten die bijtijds bouwgrond aankochten om speculanten en projectontwikkelaars voor te zijn of er zelf flink aan dachten te verdienen, een fors probleem hebben (zoals Apeldoorn). Goddank behoeft Leiden vanwege ruimtegebrek geen grote grondposities aan te houden.

    Het door mij geschetste beeld wordt bevestigd door het CBS dat de bouwkosten van nieuwbouwwoningen afzet tegen de (markt)prijzen van nieuwbouwwoningen. In 1990 zijn beide kosten/prijssoorten op 100 geïndexeerd en dat blijft tot 1994 ongeveer gelijk. Terwijl de bouwkostenindex tot 2003 nog steeds op 100 staat, is de prijsindex in hetzelfde jaar tot bijna 130 gestegen. Als gevolg van de crisis trad er na 2008 een scherpe daling van de prijzen op naar 121, terwijl de bouwkosten licht dalen naar 106. De huren van de zogenaamde ‘sociale woningbouw’ bleven echter onverminderd stijgen. Ik heb deze gegevens ontleend aan een uitvoerig pleidooi voor huurverlaging van Merijn Knibbe (omdat het plaatsen van linkjes niet meer mogelijk is verwijs ik naar het blog van de website van luxetveritas, grafiek 5).
    Dus ja – bouwen kan goedkoper en huren kunnen lager. Waar nog bijkomt dat de marktrente zich al enkele jaren op een historisch laag peil bevindt. Maar zolang rechts regeert en de PvdA het spel volop meespeelt, zal er geen eind komen aan speculatie en prijsopdrijving.

    (wordt vervolgd)

  7. Kees Walle schreef:

    Over stelling 2:

    Natuurlijk worden huurprijzen niet alleen, maar wel in hoge mate bepaald door vraag en aanbod. Uiteraard geldt dat voor geliberaliseerde woningen, maar dat werkt ook door naar de ‘sociale’ bouwsector waar de vraag groter en het aanbod kleiner is dan ooit. Daarbij moet worden bedacht dat sinds 1994 de overheidsfinanciering vrijwel is afgeschaft en de bestuurders van corporatieland vrij hun gang konden gaan. Hun sindsdien zwaar opgetuigde werkapparaten slurpen smakken geld, evenals de door de PvdA en VVD bedachte ‘verhuurdersheffing’ die wordt afgewenteld op de huurders. Hetzelfde geldt voor het miljardenverlies als gevolg van derivatenhandel door maffiose banken en corporatiebestuurders. Vrijkomende woningen worden verhuurd tegen wettelijk maximale huurprijzen en met extra huurverhogingen tracht men vermeende ‘scheefwoners’ uit te roken. Logisch dat de huren van omstreeks 1980 gebouwde en gerenoveerde woningen zijn verdriedubbeld.

    Over stelling 3:

    Natuurlijk is kopen goedkoper dan huren. Bovendien zijn (jonge) huiseigenaars in de gelegenheid, althans wanneer ze een annuïteitenhypotheek hebben, hun uitgaven te drukken door vervroegd af te lossen. En die vervroegde aflossers krijgen, nadat ze –tig jaren lang hun hypotheekrente hebben mogen aftrekken, nog een gouden handdruk toe, omdat de belastingdienst het z.g. huurwaardeforfait bij de belastingopgave niet in rekening brengt. Dat scheelt een slok op een borrel – en ik spreek uit eigen ervaring.

    Of mensen met een uitkering een huis zouden moeten kunnen kopen, weet ik niet – want wat gebeurt er wanneer zij (nog meer) in financiële problemen komen? Overigens bestaat een alternatief dat recht doet aan de bedoeling – en daarbij kunnen we iets leren van Turkije. In de Turkse miljoenenstad Izmir wordt thans een groot project uitgevoerd om de grieks-romeinse agora te restaureren, waarbij de nabij gelegen krottenwijken worden gesloopt. In Turkije doet men niet aan (schijn)inspraak zoals bij ons, dus de bewoners worden geacht om op een vastgesteld tijdstip hun biezen te pakken. Maar dan krijgen ze wel een splinternieuw appartement in het stadsdeel Limontepe aangeboden met grandioos uitzicht op de Egeïsche Zee. Wanneer ze 20 jaar (een lage) huur betalen ontvangen ze automatisch een ‘tapu’ (eigendomsbewijs). Maar ik vrees dat terwijl de Turken zo snel mogelijk van hun gecekondu’s af willen komen, het tot St. Juttemis zal duren voordat ‘onze’ corporaties de kip met de gouden eieren zullen slachten (niet te verwarren met de uitverkoop van sociale woningen waarvoor al jaren huur is betaald).

    Over stelling 4:

    Wanneer ik kiespijn heb en volsta met een paracetamol, doe ik aan symptoombestrijding. Weliswaar vermindert de pijn, maar de ontsteking blijft. Huurtoeslag is vergelijkbaar, want het schept een armoedeval. Ik heb dat al vaak betoogd en ga mijn argumentatie niet herhalen. Maar zoals sommige kiespijnlijders de tandarts mijden, blijkt dat PvdA-ers – ook op deze site – de zwarte kant van huurtoeslag graag negeren.

    Over stelling 5

    Natuurlijk is het belachelijk wanneer een alleenstaande van 23 jaar een eengezinswoning krijgt toegewezen – en dat is het ook wanneer hij of zij 52 jaar oud is. Uit het feit dat men bij 55-min alleen let op inkomenshoogte, blijkt al waar WoningNet Holland Rijnland als spreekbuis van de corporaties werkelijk in geïnteresseerd is. In ieder geval niet in woningtoewijzing die gerelateerd is aan reële woningbehoefte.