Q&A over betaalbare woningen, beleggers en verkamering

Sinds 2020 heeft Leiden een strenger beleid tegen verkamering en sinds oktober is er zelfs tijdelijk een volledige stop op verkamering in onze stad. Toch was er afgelopen week op Sleutelstad te lezen dat dit beleid op de schop gaat. We krijgen veel vragen wat daarmee gaat gebeuren en hoe het er nu precies voor staat. We leggen dat hier graag uit en gaan ook in op wat de PvdA de komende jaren nog hoopt te bereiken.

Waarom heeft de gemeente regels ingesteld tegen verkamering?

Beleggers die snel geld willen verdienen, kopen in onze stad huizen op om er dan voor woekerprijzen slecht onderhouden studentenkamers van te maken. Dat levert onveilige situaties en overlast op. Om studenten een fatsoenlijke en veilige kamer te bieden en huisjesmelkers aan te pakken, heeft de gemeente regels ingevoerd om verkamering te beperken. Hierdoor kunnen meer mensen een betaalbare woning vinden, voorkomen we overlast in woonwijken en houden we woningen beschikbaar voor gezinnen en andere woningzoekenden.

Gaat de gemeenteraad deze regels nu weer aanpassen?

Op 10 maart wordt er gestemd over een motie van de VVD om het verkamerbeleid te versoepelen. Dit is vooral een campagnestunt en lijkt een meerderheid te gaan halen, maar dit gaat in de praktijk gelukkig niets veranderen. Het duurt sowieso nog een aantal maanden voordat er weer nieuw verkamerbeleid komt en in de tussentijd gaat een nieuwe coalitie hier opnieuw afspraken over maken. Het verduidelijkt wel dat de VVD, D66 en CDA de regels willen versoepelen en dat onder andere de PvdA dat niet wil. Uw stem bij de verkiezingen heeft dus ook invloed op hoe groot de partijen worden en wat er kan worden afgesproken. De oplossing die de VVD voorstelt (‘maatwerk per straat’) is daarbij sowieso niet uitvoerbaar, omdat de gemeente hiervoor heel veel extra werk moet doen.

Hoe kunnen we beleggers weren van de Leidse woningmarkt?

In 2020 werden 26% van de woningen van de verkochte woningen opgekocht door beleggers. Hierdoor kunnen gezinnen steeds moeilijker een koopwoning bemachtigen en moeten ze tienduizenden euro’s overbieden om er tussen te komen. Als PvdA willen we dit graag tegengaan om woningen betaalbaar te houden, maar helaas was dit wettelijk tot 2022 nog niet toegestaan. We hebben in 2020 kunnen regelen dat er een zelfbewoningsplicht komt voor nieuwe woningen, zodat mensen die een huis kopen ook echt in dat huis moeten wonen. Dit geldt helaas alleen voor nieuwbouwwoningen, maar vanaf 2022 wordt het wettelijk mogelijk om ook voor bestaande woningen een opkoopverbod voor beleggers in te voeren en we hebben het college al opgeroepen daarmee aan de slag te gaan.

Wat is er nu afgesproken om verkamering tegen te gaan?

Als een woning wordt opgedeeld in meerdere kleine kamers (tot 24 vierkante meter en zonder eigen voorzieningen zoals een keuken of badkamer), dan heet dat verkamering. Leiden kent in de binnenstad bijvoorbeeld veel studentenhuizen die ooit zijn verkamerd. Het is natuurlijk goed dat er veel gebruik wordt gemaakt van woonruimte, maar als er in een wijk steeds meer woningen verkamerd worden, dan komen er steeds minder koophuizen beschikbaar en kan dat ook tot meer overlast leiden. Daarom willen we de balans in de stad houden en hebben we per wijk afgesproken dat een maximaal percentage (een quotum) van de woningen verkamerd mag worden. In de binnenstad is dat 20%, net daarbuiten 8% en in de buitenste wijken van de stad 5%. Als je een woning wilt verkameren, dan heb je daar een vergunning voor nodig en die kan je alleen krijgen als je onder het quotum blijft en voldoet aan enkele aanvullende eisen, zoals ruimte voor fietsparkeren. Panden die in het verleden illegaal (i.e. zonder vergunning) zijn verkamerd, hebben alsnog de kans gekregen om een vergunning te krijgen als ze aan alle voorwaarden voldoen.

Wat is het effect van deze regels op studenten die in Leiden wonen?

Studenten die al wonen in Leiden zullen over het algemeen weinig merken van deze nieuwe regels. Studentenpanden die al een vergunning hebben of al sinds 2007 verkamerd zijn, kunnen sowieso gewoon blijven. Er bestaat wel de kans dat een verkamerd pand geen vergunning heeft en ook niet aan de voorwaarden voldoet. Ook in die gevallen zal de gemeente goed meedenken met de studenten die er dan wonen. De eigenaar zal het pand terug moeten brengen in de oorspronkelijke staat, maar het is mogelijk om hier extra tijd voor te krijgen, zodat de huidige bewoners bijvoorbeeld eerst hun studie af kunnen maken. Er gaan wel verhalen rond in de studentenwereld over studenten die uit huis zijn gezet door dit verkameringsbeleid, maar dat klopt niet helemaal. De gemeente heeft namelijk nog geen enkel verkamerd pand verboden en nog geen enkele student op straat gezet. Wat er wel al is gebeurd is dat huisbazen geen zin hebben in de hele vergunningsprocedure en daarom zelf eieren voor hun geld kiezen en de studenten uit het huis zetten. In sommige gevallen kiezen ze ervoor om studentenkamers in te ruilen voor grotere appartementen, omdat daar minder regels voor zijn. Het kan voor studenten dus helpen als ook de regels voor grotere appartementen aangescherpt worden. Voor studenten die naar Leiden komen, worden er de komende jaren veel extra studentenkamers bijgebouwd. Voor studenten is er daardoor de komende jaren de kortste wachtlijst van alle groepen woningzoekenden in Leiden. Dat betekent helaas niet dat iedereen meteen een kamer kan vinden in Leiden, maar wel dat studenten relatief snel een kamer kunnen vinden en dan ook in een kwalitatief veel betere kamer zitten dan veel van de huidige verkamerde woningen.

Waarom is er nu een tijdelijke stop op verkamering?

Vanaf oktober mag er tijdelijk helemaal geen enkel huis in Leiden verkamerd worden. Afgelopen zomer heeft de rechter kritiek gehad op het verkameringsbeleid van de gemeente Nijmegen en omdat ook de Leidse regels daardoor mogelijk ter discussie konden komen te staan, is ervoor gekozen om tijdelijk alle verkamering in Leiden te stoppen. We verwachten volgend jaar een aanpassing van de landelijke Huisvestingswet waarmee ons verkameringsbeleid juridisch sterker komt te staan. Als dat is ingevoerd, komen de regels weer terug. In de tussentijd gaat de gemeente wel door met het in kaart brengen van welke panden in Leiden verkamerd zijn.

Wat wil de PvdA nog veranderen aan deze regels voor verkamering?

De komende jaren blijft de PvdA inzetten op het bijbouwen van studentenkamers en het zorgen voor een goede balans in de stad. Om dat te bereiken moeten een aantal zaken nog beter geregeld worden in ons verkameringsbeleid. Het quotum wordt verlaagd en strenger berekend, de uitzondering voor winkelstraten in de binnenstad vervalt (nu zijn er namelijk 69 straten in de binnenstad waar alles verkamerd mag worden) en in kwetsbare wijken, zoals Transvaal, komen er geen nieuwe kamers bij. Zo zorgen we dat studenten een fatsoenlijke kamer kunnen vinden en dat beleggers tegelijkertijd beter geweerd worden van onze woningmarkt.

Hoe wil de PvdA de leefbaarheid in wijken verbeteren?

De afgelopen jaren is er veel gedaan om te zorgen dat de problemen niet erger worden, maar het is nu zaak dat we de leefbaarheid ook daadwerkelijk gaan verbeteren. Daarom moeten we de komende jaren zorgen dat de leefbaarheid in onze straten en buurten toeneemt. Niemand wordt beter van slecht geïsoleerde huizen, onveilige kamers en steeds meer geparkeerde fietsen op de stoep. Daarom willen we afdwingen dat de pandjesbazen van kamers en appartementen zorgen voor een inpandige fietsenstalling. Als dat echt niet lukt, dan moet de huiseigenaar een verplichte storting doet in een fietsparkeerfonds van de gemeente, zodat de gemeente voor meer openbare fietsenstallingen kan zorgen. Zo voorkomen we dat stoepen vol staan met fietsen waar Leidenaren met een rolstoel of rollator niet langs kunnen. Ook moet de gemeente strenger gaan toezien op de kwaliteit van de woningen. De pandjesbazen zijn verantwoordelijk voor geluidswering en brandveiligheid en kunnen alleen een vergunning krijgen als er alles aan is gedaan om overlast te voorkomen. Net als in Utrecht gaan we eigenaren dwingt om hun panden bij te houden en op te knappen tot een niveau van 15 jaar lang min-of-meer onderhoudsvrij. Lees hier meer over onze plannen voor investeringen in leefbaarheid.

Lees hier al onze plannen voor betaalbaar wonen